Reksa Dana

Beli Rumah Saat Tren Suku Bunga Cenderung Naik? Segera Beli Atau Tunggu Dulu ?

Diedit oleh

Memiliki rumah masih menjadi salah satu impian terbesar bagi banyak generasi milenial dan Gen Z. Namun di tengah harga properti yang terus meningkat dan kondisi suku bunga yang relatif tinggi dalam beberapa tahun terakhir, banyak calon pembeli bertanya apakah saat ini waktu yang tepat untuk membeli rumah? Ataukah lebih baik menunda dan fokus mengumpulkan uang muka (down payment/DP) yang lebih besar terlebih dahulu?

Jawabannya tidak bisa disamaratakan. Keputusan membeli rumah harus mempertimbangkan kondisi keuangan pribadi, stabilitas pekerjaan, besaran tabungan, serta kemampuan mencicil dalam jangka panjang.

Memahami Dilema Saat Ini

Ketika suku bunga tinggi, dampaknya langsung terasa pada:

  • Cicilan KPR menjadi lebih mahal.
  • Kemampuan pinjaman dari bank menjadi lebih terbatas.
  • Total bunga yang dibayar selama masa kredit meningkat.

Di sisi lain, jika terlalu lama menunggu:

  • Harga rumah berpotensi terus naik.
  • DP yang harus dikumpulkan semakin besar.
  • Kenaikan gaji belum tentu mampu mengejar kenaikan harga properti.

Inilah yang menciptakan dilema bagi banyak generasi muda.

Sebenarnya suku bunga cenderung naik, bukan berarti harga rumah ikut naik.

Jadi beli sekarang atau tunggu?

Segera Membeli, Jika:

  • Sudah memiliki dana DP minimal 15%-20%. Misalnya: Harga rumah Rp400 juta, maka DP 20% = Rp80 juta. Semakin besar DP, semakin ringan cicilan bulanan.
  • Cicilan tidak melebihi 30% penghasilan. Misalkan: Gaji bersih Rp7 juta, maka cicilan ideal 30% × Rp7 juta = Rp2,1 juta per bulan. Jika simulasi KPR masih berada di bawah angka tersebut, membeli bisa dipertimbangkan.
  • Memiliki dana darurat yang aman. Sebelum mengambil KPR, pastikan memiliki 6 bulan biaya hidup untuk lajang, 9-12 bulan biaya hidup untuk yang sudah berkeluarga. Jangan habiskan seluruh tabungan untuk DP.
  • Pekerjaan relatif stabil dan berencana tinggal jangka panjang. Rumah idealnya ditempati minimal 5-10 tahun agar biaya transaksi dan bunga KPR terasa lebih efisien.

Sebaiknya Menunda, Jika:

  • Belum memiliki dana darurat. Jangan mengambil KPR hanya karena takut harga rumah naik. Risiko kehilangan pekerjaan atau kondisi darurat bisa membuat cicilan menjadi beban.
  • DP masih sangat minim. Jika baru memiliki 5%-10% dari target DP, sering kali lebih baik fokus menabung terlebih dahulu.
  • Rasio utang sudah tinggi. Misalnya masih memiliki: Pinjaman online, Kredit kendaraan, Cicilan kartu kredit. Bank juga akan memperhitungkan hal ini saat pengajuan KPR.
  • Pekerjaan belum stabil. Jika masih berpindah-pindah pekerjaan atau penghasilan belum konsisten, menunda bisa menjadi pilihan yang lebih sehat secara finansial.

Studi Kasus Gaji UMR Rp5 Juta-Rp7 Juta

Misalkan seseorang berpenghasilan Rp6 juta per bulan.

Kondisi Awal:

  • Gaji: Rp6 juta
  • Biaya hidup: Rp3 juta
  • Transportasi: Rp500 ribu
  • Tagihan dan kebutuhan lain: Rp500 ribu
  • Sisa dana: Rp2 juta

Apabila disiplin menabung:

  • Sisa dana Rp2 juta × 12 bulan = Rp24 juta per tahun
  • Dalam 4 tahun = Rp24 juta × 4 = = Rp96 juta

Jumlah tersebut sudah cukup untuk DP rumah sederhana senilai Rp400-500 juta.

Strategi Mengumpulkan DP Rumah Lebih Cepat:

  • Jadikan DP rumah sebagai tujuan finansial utama. Kesalahan banyak anak muda adalah memiliki terlalu banyak target sekaligus, seperti : Gadget baru, Kendaraan baru, Liburan, Investasi spekulatif, Rumah. Tips: Pilih satu prioritas terbesar terlebih dahulu. Jika target utama adalah rumah, maka sebagian besar surplus keuangan harus diarahkan ke dana rumah.
  • Gunakan formula 50-30-20 yang dimodifikasi untuk mengejar pembelian rumah lebih cepat.

Formula Standar:

  • 50% kebutuhan
  • 30% keinginan
  • 20% tabungan

Formula Modifikasi Agresif, setelah menentukan prioritas, misal membeli rumah.

  • 60% kebutuhan
  • 10% hiburan
  • 30% tabungan rumah

Pada gaji Rp6 juta, tabungan rumah 30% = Rp1,8 juta maka dalam 5 tahun = Rp1,8 juta × 60 bulan = Rp108 juta, Belum termasuk hasil investasi.

  • Simpan dana DP di instrumen rendah risiko karena target rumah biasanya 3-7 tahun. Pilih instrumen yang relatif aman seperti:

Hindari menempatkan seluruh dana DP pada aset yang sangat fluktuatif karena saat dana dibutuhkan nilainya bisa turun.

  • Tingkatkan penghasilan, bukan hanya mengurangi pengeluaran. Banyak orang terlalu fokus berhemat. Padahal pertumbuhan pendapatan sering memberikan dampak lebih besar. Beberapa opsi pekerjaan sampingan: Freelance desain, Menjadi content creator, Jasa administrasi online, Affiliate marketing, Mengajar les privat, Jualan online. Adanya tambahan penghasilan misal Rp2 juta per bulan, untuk ditabung Rp2 juta × 12 bulan = Rp24 juta per tahun. Dalam 5 tahun bisa terkumpul Rp120 juta tambahan.
  • Hindari membeli kendaraan baru jika belum punya rumah. Sebuah motor atau mobil kredit dapat mengurangi kemampuan KPR secara signifikan. Contoh: Cicilan mobil Rp3 juta per bulan sehingga dalam 5 tahun butuh Rp3 juta × 60 bulan = Rp180 juta. Dana tersebut sebenarnya dapat menjadi DP rumah yang sangat besar.

Strategi Cerdas Saat Mengambil KPR

  • Bayar DP sebesar mungkin. Banyak orang hanya menyiapkan DP minimum. Padahal DP yang lebih besar memberikan manfaat, misalkan: Cicilan lebih kecil, Risiko utang lebih rendah. Kemungkinan approval bank lebih baik.
  • Cari rumah yang harganya tidak melebihi 5 kali pendapatan tahunan. Contoh: Pendapatan tahunan = Rp6 juta × 12 = = Rp72 juta. Maka harga rumah ideal: 5 × Rp72 juta = Rp360 juta. Batas agresif maksimal: 6-7 kali pendapatan tahunan.
  • Ambil cicilan yang tetap aman walaupun bunga naik. Banyak orang hanya melihat simulasi bunga promo. Padahal setelah masa fixed rate berakhir, bunga bisa berubah. Jadi pastikan Anda masih mampu membayar walaupun cicilan naik 15%-25%.
  • Sisakan ruang untuk investasi dan dana darurat. Jangan sampai setelah membeli rumah: tabungan menjadi nol, tidak memiliki dana darurat, tidak memiliki dana pensiun. Rumah adalah aset penting, tetapi bukan satu-satunya tujuan keuangan.

Bagi pekerja dengan gaji Rp5 juta-Rp7 juta per bulan, target realistis yang dapat dikejar adalah mengumpulkan DP Rp80 juta-Rp150 juta dalam 4-6 tahun, lalu memanfaatkan KPR dengan cicilan yang tetap aman terhadap kondisi ekonomi dan kenaikan suku bunga di masa depan. Sehingga membeli rumah tetap sangat mungkin dilakukan, meskipun lingkungan suku bunga sedang tinggi. Yang paling penting adalah menyadari bahwa keberhasilan membeli rumah tidak hanya ditentukan oleh besarnya gaji, tetapi oleh kombinasi antara disiplin menabung, peningkatan penghasilan, pengelolaan utang yang sehat, dan strategi pengumpulan DP yang konsisten selama beberapa tahun.

Jadi fokus pada kemampuan bayar, bukan hanya suku bunga. Karena bunga bisa dinegosiasi atau refinancing, tetapi waktu yang hilang tidak bisa kembali.